Zvýšení nájemného: kdy je možné a jak má správně proběhnout

Kdy lze nájemné zvýšit

Pronajímatel nemůže zvýšit nájemné kdykoli a libovolně. U nájmu bytu platí, že pokud si strany už při podpisu smlouvy sjednaly mechanismus pravidelného navyšování, například každoroční inflační doložku, postupuje se podle smlouvy. Jestliže takové ujednání ve smlouvě není a zároveň není zvýšení nájemného výslovně vyloučeno, může pronajímatel navrhnout zvýšení podle občanského zákoníku.

Základní zákonné limity

Nejdůležitější jsou tři pravidla. Za prvé, návrh musí být vždy písemný. Za druhé, nové nájemné nesmí přesáhnout srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě. A za třetí, součet všech zvýšení za poslední tři roky nesmí být vyšší než 20 %. Současně platí, že pronajímatel nemůže s novým návrhem přijít dříve než po 12 měsících od poslední změny nájemného.

Co musí obsahovat správný návrh

V praxi nestačí poslat stručný e-mail ve stylu „od příštího měsíce zvedám nájem o dva tisíce“. Návrh musí být určitý a srozumitelný. Měla by z něj být jasná nově navrhovaná částka a také to, od kdy se má platit. Zároveň musí pronajímatel doložit, že navrhovaná výše odpovídá obvyklému nájemnému v daném místě. Právě v tom se často chybuje.

Typicky je vhodné přiložit srovnání obdobných bytů v okolí, ideálně s ohledem na velikost, stav bytu, lokalitu, vybavení a celkovou obytnou hodnotu. Nestačí vybrat nejdražší inzeráty v okolí. Srovnání musí být realistické a obhajitelné. Pokud návrh neobsahuje výši nájemného nebo nedokládá splnění zákonných podmínek, zákon říká, že se k němu nepřihlíží.

Jak má reagovat nájemce

Nájemce má dvě možnosti. Buď se zvýšením souhlasí, nebo nesouhlasí. Pokud souhlasí, začne od třetího kalendářního měsíce po doručení návrhu platit zvýšené nájemné. Souhlas může dát písemně, ale podle soudní praxe se za přijetí návrhu považuje i situace, kdy od tohoto okamžiku začne novou částku skutečně hradit.

Jestliže nájemce se zvýšením nesouhlasí, měl by to pronajímateli sdělit písemně a ideálně uvést důvod. Prakticky může namítat například to, že navržená částka neodpovídá místně obvyklému nájemnému, že nebyly doloženy srovnatelné byty nebo že by došlo k překročení limitu 20 % za tři roky.

Kdy přichází na řadu soud

Pokud mezi stranami nedojde do dvou měsíců od doručení návrhu k dohodě, může pronajímatel podat k soudu návrh, aby novou výši nájemného určil soud. Na to má další tři měsíce. Zmeškání této lhůty je podstatné. Nájemce pak může namítnout opožděné podání a soud takovému návrhu nevyhoví.

Je dobré vědět, že soud neurčuje „doplatek“ za minulost jen proto, že si to pronajímatel přeje. Vyšší nájemné vzniká až na základě pravomocného rozhodnutí soudu, přičemž zákon umožňuje, aby bylo určeno už od dne podání návrhu soudu. I proto je pro obě strany výhodnější pokusit se o rozumnou dohodu včas.

Na co si dát pozor v běžné praxi

• Pronajímatel: Neposílejte neformální oznámení bez podkladů. U špatně připraveného návrhu riskujete, že nebude mít právní účinky.
• Nájemce: Neignorujte doručený návrh. Mlčení může vést k tomu, že spor přejde k soudu, a zbytečně se tím prodraží i prodlouží.
• Obě strany: Oddělujte nájemné a zálohy na služby. Zvýšení nájmu neznamená automaticky změnu záloh a naopak.
• Obě strany: Vždy si hlídejte datum doručení. Právě od něj běží zákonné lhůty.

Praktický závěr

Zvýšení nájemného je možné, ale jen při dodržení jasných pravidel. Pronajímatel musí mít písemný, konkrétní a doložený návrh. Nájemce má právo zkontrolovat, zda nová částka opravdu odpovídá obvyklému nájemnému a zda jsou splněny zákonné limity. Když obě strany znají postup předem, dá se předejít zbytečným konfliktům i soudním sporům. U dobře nastaveného nájmu totiž nejde jen o číslo na smlouvě, ale o férový a předvídatelný vztah.