Nájmy dál zdražují: proč jsou nejžádanější byty 1+kk a 2+kk stále dražší

Proč ceny nájmů v roce 2026 dál rostou?

Ceny nájmů v roce 2026 rostou hlavně proto, že se na nájemní trh přesouvá více lidí, kteří si kvůli vysokým cenám bytů a dražším hypotékám nemohou nebo nechtějí pořídit vlastní bydlení. Největší tlak je u bytů 1+kk a 2+kk, které hledají jednotlivci, páry, studenti, mladé rodiny i lidé stěhující se za prací.

Podle aktuálních dat z trhu nájemného rostly ve 2. čtvrtletí 2026 nájmy ve většině velkých měst. Výrazný růst se projevil především u dispozic 2+kk a 3+kk, zatímco u některých větších nebo starších dispozic byl vývoj rozdílný podle konkrétního města. Pro běžného nájemníka je ale nejdůležitější praktický dopad: dostupný menší byt v dobré lokalitě se hledá hůře a zájemců o něj bývá více.

Proč jsou byty 1+kk a 2+kk nejžádanější?

Menší byty mají pro nájemníky jednu zásadní výhodu: celkový měsíční nájem bývá nižší než u větších bytů, i když cena za metr čtvereční může být vysoká. Nájemník tak častěji řeší celkovou částku, kterou zaplatí každý měsíc, nikoli jen cenu za metr.

Byt 1+kk je typickou volbou pro jednotlivce, studenty nebo lidi, kteří chtějí bydlet blízko práce a nepotřebují velký prostor. Dispozice 2+kk je ještě univerzálnější. Hodí se pro pár, jednotlivce pracujícího z domova i menší rodinu s dítětem. Právě proto je pronájem 2+kk v mnoha městech jedním z nejvyhledávanějších typů bydlení.

Silná poptávka se nejvíce projevuje tam, kde je zároveň omezená nabídka. V Praze, Brně nebo krajských městech nestačí počet dobře umístěných menších bytů tempu, jakým lidé hledají dostupné nájemní bydlení. Výsledkem je tlak na cenu a rychlejší obsazování kvalitních inzerátů.

Jak do zdražování nájmů vstupují drahé hypotéky?

Drahé hypotéky zvyšují poptávku po nájmech dvěma způsoby. Část domácností odkládá koupi vlastního bytu, protože měsíční splátka hypotéky je pro ně příliš vysoká. Zůstávají proto v nájmu déle, než původně plánovaly.

Druhou skupinu tvoří lidé, kteří by si byt koupili, ale nesplní podmínky banky nebo nechtějí v nejisté době nést dlouhodobý úvěrový závazek. I oni zůstávají na nájemním trhu. Tím se zvyšuje konkurence mezi zájemci o stejné byty, zejména o 1+kk a 2+kk.

Pronajímatelé zároveň sledují rostoucí ceny nemovitostí, náklady na opravy, služby, energie i financování. Pokud koupili byt na investici s hypotékou, promítá se část nákladů do požadovaného nájemného. Neznamená to, že každý pronajímatel může nájem zvyšovat libovolně, ale u nově nabízených bytů tržní cena často reaguje rychleji.

Kde je růst nájmů nejvíce vidět?

Nejvyšší částky se dlouhodobě objevují v Praze a Brně, kde je kombinace vysokých cen nemovitostí, silného pracovního trhu, univerzit a omezené nabídky. Ve 2. čtvrtletí 2026 se podle zveřejněných dat pohyboval modelový nájem bytu 2+kk o velikosti 55 m² přibližně kolem 24 900 Kč v Praze a kolem 20 100 Kč v Brně.

Výrazně levnější než Praha zůstávají města jako Ostrava, Plzeň nebo Olomouc, ale i tam záleží na lokalitě, stavu bytu a konkrétní dispozici. Například moderní 2+kk v dobré části města může být výrazně dražší než starší byt 2+1 mimo centrum. Nájemníci proto stále častěji porovnávají nejen cenu, ale i dopravní dostupnost, vybavení, energetickou náročnost a výši poplatků.

Co to znamená pro nájemníky?

Pro nájemníky je největším rizikem čekání. U atraktivních bytů 1+kk a 2+kk může kvalitní nabídka zmizet během krátké doby, protože o ni soutěží více zájemců. Vyplatí se mít připravené podklady, jasně stanovený rozpočet a rychle reagovat na inzeráty, které dávají smysl.

Praktická rada je počítat s celkovými náklady, ne pouze s nájemným. Do rozpočtu patří zálohy na služby, energie, internet, kauce, provize, případné pojištění domácnosti i náklady na dojíždění. Byt s o něco vyšším nájmem, ale nižšími energiemi a lepší dopravou, může být ve výsledku výhodnější než levnější byt v horší lokalitě.

Co z růstu nájmů plyne pro pronajímatele?

Pronajímatelé menších bytů mají v roce 2026 silnou pozici, ale měli by cenu nastavovat realisticky. Příliš vysoký nájem může prodloužit dobu hledání nájemníka nebo přilákat zájemce, kteří dlouhodobě nezvládnou platit. Stabilní nájemník s ověřenými příjmy je často výhodnější než maximální možná cena za každou cenu.

U bytů 1+kk a 2+kk rozhodují detaily: čistý stav, funkční kuchyň, dostatek úložného prostoru, dobré fotografie, jasné podmínky a transparentní výše poplatků. Právě tyto prvky mohou zvýšit zájem o byt, aniž by pronajímatel musel spoléhat jen na zdražování.

Budou nájmy dál zdražovat?

Krátkodobě lze očekávat, že tlak na nájmy u žádaných menších bytů bude pokračovat, pokud se nezvýší nabídka dostupného bydlení nebo výrazně nezlepší dostupnost hypoték. Nejcitlivější zůstanou byty 1+kk a 2+kk ve velkých městech, kde se potkává vysoká poptávka studentů, pracujících i mladých domácností.

Neznamená to ale, že poroste každý byt stejně. Rozdíly budou mezi městy, čtvrtěmi i kvalitou konkrétní nemovitosti. Nájemníci by proto měli sledovat více nabídek najednou a porovnávat celkové náklady. Pronajímatelé by měli vycházet z reálných tržních cen v dané lokalitě, ne pouze z nejdražších inzerátů.

FAQ

Proč zdražují hlavně byty 1+kk a 2+kk?

Protože jde o nejdostupnější a nejuniverzálnější dispozice. Hledají je jednotlivci, páry, studenti i lidé pracující ve městech, zatímco nabídka kvalitních menších bytů je omezená.

Je pronájem 2+kk výhodnější než 1+kk?

Záleží na rozpočtu a způsobu bydlení. Byt 2+kk bývá dražší celkově, ale nabízí více prostoru a lepší využití pro pár, práci z domova nebo delší bydlení.

Má smysl s podpisem nájemní smlouvy čekat?

U žádaných bytů většinou ne. Pokud cena, lokalita i smluvní podmínky odpovídají vašim možnostem, dlouhé čekání může znamenat, že byt získá jiný zájemce.