Kdo platí opravy v nájmu a kde lidé nejčastěji chybují

V praxi se často chybně předpokládá, že nájemník platí jen nájem a všechno ostatní jde za majitelem. Stejně rozšířený je ale i opačný omyl, kdy pronajímatel chce po nájemníkovi uhradit téměř každou závadu v bytě. Správné rozdělení je přitom jednodušší: nájemník hradí běžnou údržbu a drobné opravy spojené s užíváním bytu, zatímco pronajímatel musí udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání.

Co se považuje za běžnou údržbu

Do běžné údržby patří hlavně to, co souvisí s každodenním užíváním bytu. Typicky jde o malování, drobné opravy omítek, čištění podlah a obkladů, údržbu zařizovacích předmětů nebo čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Jinými slovy: co vzniká běžným provozem bytu a neukazuje na větší technický problém, bývá zpravidla na straně nájemníka.

Které opravy obvykle platí nájemník

Mezi typické drobné opravy patří opravy klik, zámků, zásuvek, vypínačů, domovního telefonu, žaluzií uvnitř bytu, baterií, sprchy, umyvadla, dřezu, splachovače, sporáku nebo vestavěných skříní, pokud jsou součástí bytu. Důležitý je i finanční limit: u dalších oprav, které nejsou výslovně vyjmenované, se za drobnou opravu považuje ta, jejíž náklad na jednu opravu nepřesáhne 1 500 Kč. Současně platí roční limit 150 Kč za metr čtvereční podlahové plochy bytu. Jakmile součet drobných oprav za kalendářní rok tuto hranici překročí, další opravy už nejdou za nájemníkem.

Co už musí řešit pronajímatel

Pronajímatel hradí vše, co už není běžnou údržbou nebo drobnou opravou. Typicky jde o opravu kotle jako celku, radiátorů a rozvodů ústředního topení, hlavních uzávěrů, větších závad elektroinstalace, oken jako celku, stoupaček, vlhkosti, zatékání, nefunkčního vytápění nebo poruch, kvůli nimž byt přestává být řádně obyvatelný. Stejně tak nemůže přenášet na nájemníka náklady, které má jako vlastník zahrnout do nájemného.

Nejčastější chyby v běžných situacích

První častá chyba nastává u ucpaného odpadu. Pokud jde o běžné zanesení při užívání bytu, řeší ho nájemník. Když je ale problém ve svislém rozvodu nebo v technickém stavu domu, jde už o odpovědnost pronajímatele. Druhá chyba bývá u baterií a splachovačů. Kapající baterie nebo nefunkční splachování si lidé často automaticky posílají mezi sebou, přesto jde zpravidla o drobné opravy. Třetí častý spor vzniká u topení. Nájemník může řešit běžnou obsluhu a drobné součásti, ale oprava radiátorů, rozvodů nebo zásadní poruchy vytápění patří pronajímateli.

Pozor na smlouvu a vlastní domněnky

Mnoho pronajímatelů se snaží do smlouvy napsat, že nájemník hradí všechny opravy v bytě. To je v praxi častý zdroj problémů. U nájmu bytu nelze jednoduše přepsat zákonnou povinnost vlastníka udržovat byt ve způsobilém stavu tak, aby všechna rizika nesl nájemník. Chybou nájemníků naopak bývá, že závadu neoznámí včas a nechají ji rozvinout do větší škody. Pak se už neřeší jen oprava, ale i odpovědnost za vzniklou újmu.

Jak postupovat, aby nevznikl spor

Nejlepší je držet se tří kroků. Za prvé závadu co nejdříve vyfoťte a stručně popište. Za druhé ji pošlete pronajímateli písemně, ideálně e-mailem. Za třetí si u oprav vždy poznamenejte datum, cenu a doklad. U drobných oprav to pomůže hlídat roční limit, u větších závad zase prokážete, že jste situaci nenechali bez reakce. Právě chybějící komunikace je důvod, proč se z jednoduché opravy v bytě často stane zbytečně vyhrocený spor mezi stranami.

Co si z toho odnést

Pro nájemníka platí jednoduché pravidlo: běžné opotřebení a drobné opravy řeší on. Pro pronajímatele zase to, že technický stav bytu a větší závady nemůže přenášet na nájemce. Kdo si tyto hranice ujasní hned na začátku nájmu, ušetří si nepříjemné dohady, zbytečné výdaje i špatné vztahy.

Právní opora článku: občanský zákoník stanoví, že pronajímatel udržuje byt a dům ve stavu způsobilém k užívání a nájemce hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy. Aktuálně od 1. ledna 2026 platí limit 1 500 Kč na jednu drobnou opravu a roční limit 150 Kč za m² podlahové plochy bytu; náklady na dopravu se do limitu opravy nezapočítávají a hradí je nájemce.