Kdo platí opravy v nájemním bytě? Nové limity platné od roku 2026

Co se od roku 2026 změnilo

U nájemního bydlení dál platí základní pravidlo: pronajímatel má udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání, ale běžnou údržbu a drobné opravy hradí nájemce. Od 1. ledna 2026 se však posunuly finanční hranice. Za drobnou opravu se nově považuje i taková oprava nebo výměna součásti, která nepřesáhne 1 500 Kč. Zároveň se zvýšil roční limit na 150 Kč za m² podlahové plochy bytu. U bytu o velikosti 60 m² tedy může nájemce za rok zaplatit až 9 000 Kč, a teprve další opravy nad tento součet už nespadají do drobných oprav.

Co typicky platí nájemce

Nařízení vlády přímo řadí mezi drobné opravy například opravy klik, zámků, rolet a žaluzií, zásuvek, vypínačů, zvonků, sifonů, uzavíracích armatur, baterií, sprch, splachovačů nebo také kotlů etážového topení a jejich ovládacích termostatů. Nájemce tak běžně zaplatí třeba výměnu poškozené kliky, opravu nefunkční zásuvky, výměnu kapající baterie nebo opravu žaluzie, pokud jde o závadu související s běžným užíváním bytu.

Konkrétní situace z praxe

Kapající baterie je typický příklad drobné opravy. Pokud instalatér vymění kartuši nebo těsnění a cena se vejde do limitu, jde zpravidla za nájemcem. Stejně tak poškozená klika u interiérových dveří nebo nefunkční zásuvka. Ucpaný odpad je potřeba rozlišovat: běžné čištění zaneseného odpadu až ke svislým rozvodům se považuje za běžnou údržbu, tedy opět za náklad nájemce. Když ale problém souvisí s hlavním stoupacím vedením nebo technickou závadou domu, jde už na vrub pronajímatele.

Kotel, lednice a další vybavení bytu

U kotle záleží na druhu závady. Nařízení mezi drobné opravy zahrnuje opravy kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva i jejich ovládacích prvků, ale ne opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení. V praxi to znamená, že drobná oprava termostatu nebo menší servisní zásah může být povinností nájemce, zatímco větší porucha topného systému už bývá na pronajímateli. U lednice je důležité, zda je součástí pronajatého vybavení a kolik stojí oprava. Pokud jde o menší opravu do 1 500 Kč, může spadat mezi drobné opravy podle výše nákladů. Jestliže je ale potřeba dražší zásah nebo výměna spotřebiče, obvykle ji řeší pronajímatel jako vlastník vybavení.

Na co si dát pozor při počítání limitu

Důležitá je jedna praktická věc: pokud se na téže věci dělá několik souvisejících oprav, které na sebe časově navazují, posuzuje se jejich součet. Nestačí tedy rozdělit jednu větší opravu na více menších faktur. Zároveň se do limitu nezapočítává doprava opraváře, tu nájemce hradí zvlášť. A roční limit se počítá podle podlahové plochy bytu včetně prostor užívaných výhradně s bytem; u balkonů, lodžií a teras se započítává jen polovina plochy.

Jak postupovat, aby nevznikl spor

Nejlepší je každou závadu hned vyfotit, stručně popsat a poslat pronajímateli zprávu. U drobných oprav pomůže schovávat účtenky a vést si jednoduchý přehled, kolik už bylo v daném roce zaplaceno. Pronajímatel zase ocení, když nájemce nečeká, až se malý problém změní v drahou havárii. V běžném nájmu totiž nejde jen o to, kdo co zaplatí, ale i o to, kdo měl povinnost jednat včas a zabránit větší škodě.

Praktický závěr pro rok 2026

Nová pravidla dávají nájemcům i pronajímatelům o něco jasnější rámec. Nájemce má od roku 2026 vyšší finanční odpovědnost za běžné drobné opravy v bytě, ale současně stále platí, že větší technické závady, poruchy rozvodů, radiátorů nebo nákladnější opravy vybavení bytu řeší pronajímatel. Kdo si není jistý, měl by se dívat na tři věci: zda je závada výslovně uvedena v nařízení, zda cena jedné opravy nepřesahuje 1 500 Kč a zda už nebyl vyčerpán roční limit podle velikosti bytu.