Daňové úspory pro pronajímatele: co si můžete odečíst při pronájmu bytu nebo domu

Jak u pronájmu opravdu ušetřit na dani

Když pronajímáte byt nebo dům, neodečítáte si náklady přímo z vypočtené daně, ale ze základu daně. V praxi to znamená, že od příjmů z nájmu odečtete výdaje a teprve z výsledku se počítá daň. U běžného pronájmu se příjmy zpravidla zdaňují podle § 9 zákona o daních z příjmů a právě tady se rozhoduje, kolik státu skutečně odvedete.

Dvě cesty: paušál, nebo skutečné výdaje

Pronajímatel má dvě základní možnosti. Buď uplatní paušální výdaje ve výši 30 % z příjmů, maximálně však 600 000 Kč za rok, nebo půjde cestou skutečných výdajů. Paušál je jednoduchý a hodí se hlavně tam, kde jsou reálné náklady nízké. Důležité je, že pokud zvolíte paušál, jsou v něm zahrnuté všechny výdaje spojené s pronájmem a zpětně způsob uplatnění změnit nelze.

Co si lze odečíst při skutečných výdajích

Pokud jsou vaše reálné náklady vyšší než 30 % nájemného, bývají výhodnější skutečné výdaje. Typicky sem patří úroky z hypotéky nebo jiného úvěru použitého na pořízení pronajímané nemovitosti, odpisy bytu či domu, pojištění nemovitosti, daň z nemovitých věcí, příspěvky do fondu oprav, správcovské poplatky, provize realitní kanceláři za zajištění nájemce, náklady na opravy a údržbu nebo drobnější vybavení související s pronájmem.

Prakticky to znamená, že když inkasujete nájem 18 000 Kč měsíčně, ale současně platíte úroky z hypotéky, fond oprav, pojištění a občas řešíte opravy, může být rozdíl mezi paušálem a skutečnými výdaji klidně desítky tisíc korun ročně. U nově pořízeného bytu často hrají velkou roli hlavně odpisy a úroky. Naopak u bytu bez úvěru a s minimálními náklady bývá často jednodušší paušál.

Pozor na opravy a technické zhodnocení

V praxi se často chybuje v tom, co je ještě oprava a co už technické zhodnocení. Běžná oprava nebo údržba se obvykle dá uplatnit přímo do výdajů. Pokud ale byt zásadně zhodnotíte, například rozsáhlou rekonstrukcí, novou koupelnou nebo větší stavební úpravou, nemusí jít o jednorázový náklad. Takové výdaje se zpravidla promítají postupně přes zvýšení vstupní ceny a odpisy.

Ne všechno, co přijde od nájemce, je automaticky zdanitelný příjem

Dobré je hlídat i to, co přesně uvádíte ve smlouvě. Pokud nájemce jen posílá zálohy na služby, které pronajímatel následně vyúčtuje podle skutečnosti, nejde vždy o klasický zdanitelný příjem pronajímatele. Jestliže ale některé služby poskytuje přímo sám pronajímatel, mohou se tyto částky do zdanění naopak promítnout. Správné rozdělení nájemného a služeb proto může mít na výslednou daň reálný dopad.

Jak vybrat správnou variantu

Jednoduché pravidlo je toto: sečtěte si roční náklady. Pokud jsou nižší než 30 % z ročního nájemného, bývá výhodnější paušál. Pokud jsou vyšší, zpravidla se vyplatí skutečné výdaje. Pronajímatel, který ročně vybere na nájemném 240 000 Kč, si při paušálu odečte 72 000 Kč. Když ale jen úroky, fond oprav, pojištění a odpisy překročí tuto částku, je skutečný režim obvykle lepší volba.

Na co se vyplatí nezapomenout

• schovávejte faktury, výpisy a potvrzení o zaplacených úrocích,
• oddělujte nájemné od záloh na služby,
• u větších investic řešte, zda jde o opravu, nebo technické zhodnocení,
• každý rok si porovnejte paušál a skutečné výdaje ještě před podáním přiznání.

Co si z toho odnést

Největší daňová úspora u pronájmu obvykle nevzniká žádným trikem, ale správným nastavením evidence. Paušál je rychlý a pohodlný, skutečné výdaje zase umí výrazně snížit základ daně tam, kde pronajímatel splácí úvěr, odepisuje nemovitost nebo pravidelně investuje do údržby. Kdo má pronájem nastavený správně, může každý rok ušetřit velmi zajímavou částku zcela legálně.